Daň z prodeje nemovitosti v roce 2025: Kdy ji platíte a kdy jste osvobozeni?

Daň z prodeje nemovitosti v roce 2025: Kdy ji platíte a kdy jste osvobozeni?

Plánujete prodej domu, bytu, pozemku nebo garáže a nejste si jistí, kdy se platí daň z prodeje nemovitosti? Ne vždy ji musí prodávající skutečně odvádět – záleží na tom, jak dlouho nemovitost vlastnil, zda v ní bydlel, nebo jak naloží s penězi z prodeje. V tomto článku se podíváme na to, kolik je daň z prodeje nemovitosti, kdy ji musíte zaplatit a kdy jste naopak od daně z příjmu osvobozeni.

Kdo platí daň z prodeje nemovitosti?

Chystáte se prodat dům, byt, garáž nebo třeba pozemek? Pak byste měli vědět, že možná budete muset odvést daň – konkrétně daň z příjmu fyzických osob, někdy také nepřesně označovanou jako daň z prodeje nemovitosti. Platíte ji vy jako prodávající a týká se situací, kdy na prodeji vyděláte – tedy když prodáte nemovitost za vyšší cenu, než za jakou jste ji pořídili.

A kolik je daň z prodeje nemovitosti? Základní sazba daně je 15 % pro zisk do výše 36násobku průměrné mzdy. Pokud váš zisk tuto hranici přesáhne, z částky nad limitem zaplatíte 23 %. Výše daně se tak může výrazně lišit v závislosti na ceně nemovitosti a vašich pořizovacích nákladech.

V případě, že žádný zisk nevznikne, daň vůbec platit nemusíte. To může nastat například tehdy, když nemovitost prodáte za stejnou nebo nižší cenu, než za jakou jste ji pořídili. Do nákladů navíc můžete započítat i výdaje spojené s prodejem, například provizi realitní kanceláři, právní služby nebo znalecký posudek. Uplatnit lze také prokazatelné investice do rekonstrukce, pokud zvýšily hodnotu nemovitosti – typicky například nová okna, oprava střechy nebo zateplení.

Existují však i další případy, kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti. Stačí splnit jednu z následujících zákonných podmínek:

• nemovitost vlastníte alespoň 10 let (do konce roku 2020 platila pětiletá lhůta),
• nemovitost jste alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem využívali k vlastnímu bydlení,
• peníze z prodeje použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby – například na koupi jiného bytu, výstavbu domu nebo rekonstrukci.

Ale pozor! Ne každý se může vyhnout dani z prodeje nemovitosti. Výjimky se týkají pouze fyzických osob a nevztahují se na nemovitosti zahrnuté v obchodním majetku. Pokud byla nemovitost součástí obchodního majetku, příjem z jejího prodeje je zdanitelný.

Osvobození od daně z prodeje nemovitosti: Kdy platit nemusíte?

Jak už bylo zmíněno, prodávající může být od daně z příjmu fyzických osob při prodeji nemovitosti osvobozen, pokud splní některou z podmínek uvedených v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 4). Pojďme se na situace, kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti, podívat více do hloubky.

1. Časový test vlastnictví

Příjem z prodeje nemovitosti může být od daně osvobozen, pokud prodávající splní takzvaný časový test vlastnictví. Ten určuje, jak dlouho musíte nemovitost vlastnit, abyste při jejím prodeji nemuseli platit daň z příjmu. Původně byla tato lhůta pět let, ale pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 už platí deset let.
Doba vlastnictví se počítá od dne, kdy jste podali návrh na vklad vlastnického práva do katastru, až do dne, kdy podáte návrh na jeho převod na nového majitele. Mezi těmito dvěma daty musí uplynout alespoň 5 nebo 10 let, podle toho, kdy jste nemovitost pořídili, aby byl příjem od daně osvobozen.

Daň z prodeje nemovitosti u dědictví: Co platí pro časový test?

Specifická situace nastává, pokud jste nemovitost získali jako dědictví. Daň z prodeje nemovitosti se v tomto případě neplatí – dědění je totiž od daně z příjmu osvobozeno. Pokud se později rozhodnete nemovitost prodat, může se vám do časového testu započítat i doba, po kterou ji vlastnil původní majitel.

Když totiž zdědíte nemovitost od osoby v přímé příbuzenské linii, například od rodičů, prarodičů, dětí nebo vnoučat, nebo mezi manžely, započítává se do časového testu vlastnictví i doba, po kterou ji měl ve vlastnictví zůstavitel. V praxi to znamená, že pokud zdědíte byt po babičce, která ho vlastnila 12 let, můžete ho obratem prodat a daň z příjmu platit nebudete.

Zcela jinak to funguje, pokud nemovitost zdědíte po osobě mimo přímou příbuzenskou linii nebo bez uzavřeného manželství – například po partnerovi, se kterým jste nežili ve svazku manželském, nebo po známém. V takovém případě se doba vlastnictví zůstavitele do časového testu nezapočítává a vy musíte dodržet celou lhůtu sami. Pokud ji nesplníte, daň z příjmu z prodeje zaplatíte.

Pozor také na to, že některé zděděné nemovitosti mohou být zatížené věcným břemenem – například doživotním užíváním. Taková omezení mohou ovlivnit nejen samotný prodej, ale i výši případného výnosu.

Věděli jste, že zdědit můžete i dluhy? Co v takové situaci dělat, se dozvíte v našem článku „Dluhy po rodičích a dědictví“.

Daň z prodeje darované nemovitosti: Co platí pro časový test?

Zatímco u dědictví v přímé linii se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zesnulý, u darování se tato doba nepřenáší. Nezáleží na tom, od koho nemovitost získáte – lhůta pro osvobození od daně z příjmu se začíná počítat až ode dne, kdy jste se stali jejím vlastníkem. To znamená, že obdarovaný musí celý časový test splnit sám.

Časový test u družstevních bytů

Časový test se nevztahuje jen na byty a domy v osobním vlastnictví, ale i na převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu. I v tomto případě může být příjem osvobozen od daně z příjmu, pokud jste byli členem bytového družstva alespoň 5 let.

2. Bydliště v nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem

Osvobozeni od daně z prodeje nemovitosti jste i v případě, že jste v ní alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem skutečně bydleli. Mezi odchodem z nemovitosti a jejím prodejem nesmí uplynout delší doba – akceptovatelné však je, pokud se odstěhujete kvůli vyklizení bytu nebo drobným úpravám před prodejem. Tato možnost platí bez ohledu na délku vlastnictví a vztahuje se i na nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021.

Pro účely osvobození od daně z prodeje nemovitosti (daně z příjmu) není nutné mít v bytě zapsaný trvalý pobyt v občanském průkazu. Rozhodující je, zda jste nemovitost skutečně užívali jako svůj domov. To lze doložit například smlouvami o dodávkách energií a jejich úhradami na vaše jméno, doručováním pošty na danou adresu nebo čestnými prohlášeními sousedů či jiných svědků.

Pokud jste však nemovitost pronajímali nebo jinak využívali k podnikání, příjem z prodeje bude zdaněn.

3. Použití prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby

Pokud nesplňujete časový test (vlastnictví 5 nebo 10 let) ani podmínku dvouletého bydlení v nemovitosti, stále můžete být od daně osvobozeni – pokud prostředky z prodeje prokazatelně použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.

Podle § 4b zákona o daních z příjmů se za obstarání vlastní bytové potřeby považuje například koupě bytu nebo domu, nákup pozemku s výstavbou do čtyř let, rekonstrukce nemovitosti, splacení hypotéky nebo jiného úvěru na bydlení, případně i vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů, pokud se týká nemovitosti určené k vlastnímu bydlení.

Aby bylo možné osvobození uplatnit, musíte prostředky z prodeje využít nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po roce, kdy jste příjem získali. Pokud tedy nemovitost prodáte v roce 2024, máte na využití peněz čas do 31. 12. 2025. Výdaje však můžete vynaložit i dříve – nejdříve v roce, který bezprostředně prodeji předchází.

Velmi důležitou podmínkou je, že svůj záměr využít příjem na vlastní bytovou potřebu musíte oznámit finančnímu úřadu, a to nejpozději do lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy jste příjem z prodeje obdrželi.

Pokud potřebujete finance na zálohy nebo jiné výdaje spojené s novým bydlením ještě předtím, než obdržíte peníze z prodeje nemovitosti, můžete zvážit dočasný výkup vozidla. Díky tomu, že nejde o půjčku, se vyhnete složité byrokracii a nevzniká vám žádný nový dluh ani záznam v registru.

DPH při prodeji nemovitosti

Povinnost odvést DPH při prodeji nemovitosti se týká pouze plátců DPH. Výjimku může představovat tzv. skrytá ekonomická činnost, například opakovaný prodej nemovitostí za účelem zisku. V takovém případě vás finanční úřad může zpětně zaregistrovat jako plátce DPH a požadovat doplacení daně.

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí platí vlastník nemovitosti státu (respektive obci) za pozemky, stavby (např. rodinné domy, garáže, komerční objekty) a jednotky, jako je například byt v osobním vlastnictví. Po prodeji nemovitosti se tato povinnost přenáší na nového majitele, který musí podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Prodávající žádné odhlášení nepodává – správce daně si změnu vlastníka automaticky ověří v katastru nemovitostí.

Peníze z prodeje nemovitosti většinou pokryjí veškeré náklady včetně případné daně. Pokud ale řešíte rychlý prodej za nižší cenu, čekáte na vyplacení kupní ceny, nebo jste už část prostředků použili například na nové bydlení, může přijít vhod peněžní rezerva. V takových případech zvažte dočasný výkup vozidla – auto dál používáte, ale získáte rychlou finanční injekci, která vám pomůže překlenout náročné období.

Teď už víte, kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti – například pokud splníte časový test, v nemovitosti alespoň dva roky skutečně bydlíte, nebo výtěžek použijete na pořízení nového bydlení. Pokud se vás prodej týká, vyplatí se tyto podmínky znát, protože vám mohou ušetřit nemalé peníze i zbytečné starosti.