Věcné břemeno: Jak se vypořádat s finančními náklady

Věcné břemeno: Jak se vypořádat s finančními náklady

Věcná břemena omezují vlastnická práva ve prospěch jiné osoby – typickým příkladem je například právo cesty nebo doživotního užívání domu. V tomto článku si vysvětlíme, co věcné břemeno znamená, uvedeme příklady, se kterými se můžete setkat při koupi nebo prodeji nemovitosti, a podíváme se také na možné náklady, které může nést vlastník nemovitosti zatížené věcným břemenem.

Co je věcné břemeno?

Věcné břemeno je právní institut, který umožňuje oprávněné osobě využívat určitou část užitné hodnoty cizí věci. Znamená to, že omezuje vlastníka této věci ve prospěch někoho jiného – ukládá mu povinnost něco konat, strpět nebo se něčeho zdržet. Jednoduše řečeno: jde o pravidlo, podle kterého někdo může používat cizí věc (často pozemek nebo dům), i když mu nepatří.

Zákon rozeznává dva druhy věcných břemen: služebnosti a reálná břemena.

• Služebnost je nejběžnějším typem věcného břemena a spočívá v tom, že vlastník zatížené věci musí něco strpět nebo se něčeho zdržet – například umožnit sousedovi průchod přes pozemek.
• Reálné břemeno s sebou nese povinnost aktivně něco konat – například pravidelně poskytovat plnění oprávněné osobě (službu, naturálie apod.).

Příkladem věcného břemena může být tzv. právo nezbytné cesty. Pokud vlastníte pozemek, přes který vede jediná přístupová trasa k sousedovu domu, potřebuje váš soused mít právo po něm chodit nebo jezdit, aby se domů vůbec dostal. Právě takové oprávnění představuje věcné břemeno.

Možná vás napadne otázka, co z toho budete mít vy, když sousedovi umožníte využívat svůj pozemek. Odpověď vás zřejmě nepotěší – věcné břemeno pro vás nepředstavuje žádnou výhodu, spíše naopak. Jde o právní omezení, které vám může zkomplikovat nakládání s vaším majetkem. Nemůžete ho například volně oplotit nebo prodat, aniž byste o věcném břemenu informovali kupujícího.

Jak zjistit věcné břemeno?

Věcné břemeno lze jednoduše zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí, například přes web: nahlizenidokn.cuzk.cz. Pro zjištění podrobností (například co přesně oprávněná osoba smí), je však potřeba nahlédnout do smlouvy nebo rozhodnutí, na jehož základě bylo břemeno zapsáno – tyto dokumenty lze získat na příslušném katastrálním úřadu.

Příklady věcných břemen

Věcné břemeno užívání

Věcné břemeno užívání (osobní služebnost užívání) umožňuje konkrétní osobě užívat cizí nemovitost nebo její část pro své potřeby a potřeby své domácnosti. Nejde tedy jen o to, že vlastník musí například strpět průchod přes svůj pozemek – v tomto případě má oprávněná osoba právo nemovitost aktivně a pravidelně využívat, jako by jí patřila. Laicky se tento typ břemene často označuje jako „věcné břemeno bytu“ nebo „věcné břemeno domu“.

V praxi se věcné břemeno užívání často zřizuje například tehdy, když rodiče převádějí dům nebo byt na děti, ale chtějí mít jistotu, že v něm budou moci doživotně bydlet. Děti se stanou vlastníky, ale rodiče mají právo nemovitost dále užívat. Toto právo je nepřevoditelné a váže se ke konkrétním osobám – rodiče tak nemohou nemovitost pronajmout ani své právo užívání přenechat jiné osobě.

Převod nemovitosti na děti s věcným břemenem dožití může hrát roli i v případě, že rodičům v budoucnu vzniknou dluhy. Pokud už nejsou vlastníky, věřitelé zpravidla nemohou nemovitost postihnout – právo užívání totiž není majetkem, který by bylo možné zabavit. Výjimkou by byl účelový převod provedený v době, kdy už rodiče věděli o svých finančních problémech.

Pod osobní služebnost užívání spadá také věcné břemeno spoluužívání, které opravňuje osobu užívat určitou část cizí nemovitosti – například byt nebo konkrétní místnosti – společně s vlastníkem nebo jinými osobami. Termín „spoluužívání“ se používá zejména tehdy, když oprávněný nemá výhradní právo užívání, ale sdílí prostor s někým dalším. Právně jde stále o věcné břemeno užívání, pouze s omezenějším rozsahem.

Náklady spojené s věcným břemenem užívání

Věcné břemeno užívání zaniká až smrtí oprávněné osoby, nebo tehdy, když se svého práva platně vzdá. Nelze ho tedy zrušit pouhým prodejem nemovitosti – i když se dům či byt prodá, nový vlastník musí břemeno respektovat.

Nemovitosti zatížené věcným břemenem užívání se proto hůře prodávají a obvykle mají nižší tržní cenu. Vlastník navíc nemůže nemovitost pronajmout, protože ji sám nemůže svobodně užívat – nepřímo tak přichází o peníze. Věcné břemeno užívání ale může pro vlastníka znamenat i přímé náklady, i když to na první pohled nemusí být zřejmé.

Běžné výdaje spojené s užíváním nemovitosti, jako je elektřina, voda, plyn, odvoz odpadu apod., obvykle hradí oprávněná osoba. Pokud však není ve smlouvě o zřízení věcného břemena výslovně upraveno rozdělení nákladů, mohou některé výdaje zůstat na vlastníkovi – například daň z nemovitých věcí nebo náklady na větší opravy.

Vzhledem k tomu, že vlastník je ze zákona odpovědný za technický stav nemovitosti, platí, že pokud je nutná například rekonstrukce střechy, oprava statiky nebo výměna oken, nese tyto náklady právě on – a to i v případě, že sám v nemovitosti nebydlí, pokud není ve smlouvě sjednáno jinak.

Na co si dát pozor

Jak tedy k věcnému břemenu užívání přistupovat, aby vás jako vlastníka nemovitosti nedostalo do problémů?

Základem je precizní smlouva, která definuje co nejpřesněji rozsah užívání (které místnosti, zahrada, sklep, parkování…), povinnosti oprávněné osoby a případná omezení práva – například časová. Věcné břemeno lze také zřídit jako úplatné, což znamená, že oprávněná osoba může vlastníkovi platit domluvenou částku. Tato úplata pak může pokrýt alespoň část nákladů, které by jinak zůstaly na vlastníkovi.

Pokud už je smlouva podepsaná a víte, že není ideální, nezbývá než pracovat s tím, co máte – a připravit se chytře a s předstihem. Vyplatí se vytvořit si finanční rezervu na nečekané výdaje. Doporučuje se ročně odkládat alespoň 1–2 % z hodnoty nemovitosti.

Zároveň si pečlivě zaznamenávejte všechny náklady spojené s nemovitostí a veškerou komunikaci. Pokud by někdy došlo ke sporu, mohou tyto podklady posloužit jako důkazní materiál.

Ale co když smlouva není ve váš prospěch, nemáte finanční rezervu, a navíc je potřeba akutní oprava střechy nebo oken?

Jednou z možností je pokusit se o dohodu. I když na to nemáte právní nárok, můžete zkusit oslovit oprávněnou osobu a zeptat se, zda nechce na opravu přispět – třeba alespoň symbolicky. Pokud máte dobré vztahy, může taková domluva překvapivě dobře fungovat.

V opačném případě zkuste získat potřebné finance bez zbytečného zadlužení. Jednou z možností je dočasný výkup vozidla. Peníze získáte do 24 hodin a sami se rozhodnete, zda vůz budete dále používat, nebo ho necháte zaparkovaný v zabezpečeném prostoru poskytovatele. Jde o praktický způsob, jak překlenout období zvýšených výdajů, aniž byste museli sahat po klasické půjčce nebo prodeji nemovitosti zatížené věcným břemenem.

Věcné břemeno zřizování a provozování vedení

Věcné břemeno zřizování a provozování vedení, v zákoně označované jako služebnost vedení, umožňuje oprávněné osobě – nejčastěji energetické společnosti, vodárně apod. – umístit, udržovat a opravovat elektrické či inženýrské sítě na cizím pozemku. Vlastník tohoto pozemku tak musí strpět, že přes něj vede technické zařízení, a zároveň umožnit k němu přístup.

Tento typ věcného břemena může vzniknout na základě smlouvy mezi vlastníkem pozemku a provozovatelem sítě, což je nejběžnější způsob, ze zákona, nebo může být uloženo rozhodnutím stavebního úřadu, pokud je to ve veřejném zájmu.

Náklady spojené s věcným břemenem zřizování a provozování vedení

Břemeno zřizování a provozování vedení pro vlastníka nemovitosti může znamenat určité nevýhody a nepřímé náklady. Nejzásadnější je fakt, že na dotčené části pozemku často nelze stavět nebo ji využívat určitým způsobem – například nelze sázet stromy – kvůli ochrannému pásmu vedení.

Tato omezení mohou snížit tržní hodnotu nemovitosti, protože kupující obvykle zohledňují fakt, že část pozemku nelze plně využít, a vnímají s tím spojená rizika do budoucna.

Problém nastává i tehdy, když vlastník potřebuje vedení na pozemku posunout – například kvůli výstavbě nových objektů nebo rekonstrukci. Veškeré náklady za přeložku jdou totiž na jeho účet, a často nejde o malou částku.

Pro představu, přeložka prvků elektrické distribuční soustavy obvykle vychází na vyšší desítky tisíc korun. Výjimkou je situace, kdy se stavba nachází v zastavěném území a stavební úřad formálně rozhodne o jejím odstranění – například pokud je dům v havarijním stavu, neobyvatelný nebo ohrožuje okolí. V takovém případě náklady na přeložku zařízení nízkého napětí hradí provozovatel distribuční soustavy.

Na co si dát pozor

Při koupi nového pozemku si pečlivě ověřte, zda je nemovitost zatížena věcným břemenem vedení – a co přesně z něj vyplývá. Nechte si od provozovatele (např. ČEZ, EG.D) vystavit vyjádření k existenci sítí. To ukáže, kudy přesně vedení vede a jaká omezení s tím souvisejí. Pokud plánujete stavbu nebo rekonstrukci, kontaktujte distributora co nejdříve, abyste se vyhnuli pozdějším problémům a zdržení.

Věcné břemeno chůze a jízdy

Termín „věcné břemeno chůze a jízdy“ se běžně používá, protože vystihuje právo chodit a jezdit přes cizí pozemek. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., § 1276 a § 1277) však tento typ služebnosti nazývá služebnost stezky, průhonu a cesty:

• Služebnost cesty – oprávněná osoba má právo jezdit přes pozemek vozidlem.
• Služebnost stezky – právo chodit přes cizí pozemek.
• Služebnost průhonu – právo hnát přes pozemek dobytek.

Náklady spojené s věcným břemenem chůze a jízdy

Věcné břemeno chůze a jízdy naštěstí obvykle nepřináší mnoho skrytých nákladů. Stejně jako u jiných věcných břemen ale může dojít ke snížení hodnoty pozemku, protože kupující vnímají omezení užívání, nemožnost pozemek oplotit apod. Na druhou stranu zákon stanoví, že cestu má udržovat ten, kdo ji užívá. Vlastník pozemku ji tedy nemusí opravovat, čistit ani udržovat – pokud se ve smlouvě nedohodlo jinak.

Jak zrušit věcné břemeno?

Věcné břemeno lze zrušit dohodou obou stran nebo rozhodnutím soudu. Nejčastěji zaniká dohodou, smrtí oprávněné osoby nebo tehdy, když přestane dávat smysl. V každém případě je nutné změnu oznámit katastru nemovitostí, aby bylo břemeno formálně vymazáno.

Věcná břemena mohou výrazně ovlivnit hodnotu nemovitosti i možnosti jejího využití. Proto je důležité znát svá práva a povinnosti – a počítat i s případnými náklady. Pokud se kvůli těmto výdajům dostanete do finančně náročné situace, řešením může být například dočasný výkup vozidla. Získáte finance bez zbytečného zadlužení a auto si můžete později odkoupit zpět.